Слухи о баснословных и незаслуженных заработках риэлторов многим часто не дают покоя. Действительно, что там сложного – показал дом клиенту, подал предложение продавцу, подписал сделку, получил свои свалившиеся с неба комиссионные… почему бы не сделать это всё самостоятельно, чай, не боги горшки обжигают?
Хотите условно “купить недвижимость” без помощи агента? Давайте рассмотрим все шаги и подводные камни – чего следует ожидать? Может, не всё так страшно?
Всё начинается с того, что вы решили покупать недвижимость. При этом убеждены, что лишнее звено в схеме “продавец – агент продавца – агент покупателя – покупатель” – это именно ваш агент, и если обойтись без агента покупателя, то логично предположить, что можно сэкономить эти 2%-2.5%, обращаясь напрямую к агентам продавцов (которых убрать из схемы, к сожалению, не получится).
В самом начале поиска мы с клиентами определяем зону поиска – тип недвижимости, географию, близость к общественному транспорту, варианты школ, и т.д. Также просматриваем историю продаж сходных домов в выбранных районах, и по текущему движению рынка (растём-падаем, насколько быстро) делаем предположения относительно возможной стоимости, и на что можем рассчитывать в нашем бюджете.
Без агента вам придётся проделать эту работу самостоятельно. Имейте в виду, что ошибка в начальных предположениях в итоге может стоить очень дорого.
В день просмотра мы обычно выбираем 10-15 вариантов, подходящих вашему бюджету, вашим предпочтениям, географии, и другим условиям. Допустим, вы сами сможете определить подходящие варианты, и понять, завышенная это цена или чуточку заниженная, можно ли торговаться вниз или грядёт аукцион и следует ожидать multiple offers.
Для просмотра дома вам надо созвониться с агентом продавца и назначить время, устраивающее всех. Для просмотра 10-15 домов, соответственно, надо проделать это 10-15 раз, и договориться с 10-15 агентами (кстати, далеко не факт, что все из них вам вообще ответят или, если ответят, захотят с вами встретиться). Я верю, что вы не остановитесь ни перед какими расходами, лишь бы сэкономить, но зная, как обычно агенты относятся к праздношатающимся сторонникам экономии, реально хотелось бы посмотреть на эту картину. Я не говорю, что это невозможно. Наверное, возможно. В любом случае, надо в жизни попробовать всё, и это как раз тот удобный случай.
Не забывайте, что ваш агент (агент покупателя) рассмотрит множество вариантов и посоветует, чем один лучше/хуже другого – для него ваши интересы важнее, а предпочтений по какому-то конкретному дому нет, т.е. что именно купим – не столь критично, главное – чтоб максимально соответствовало вашим требованиям. Агент продавца, напротив, не позволит вам рассматривать другие дома, он будет вас убеждать, что именно его дом самый лучший (и это правильно, он работает на своего клиента, а не на вас), в итоге на какие-то минусы этого конкретного дома никто не обратит вашего внимания, а то и откровенно постараются их скрыть.
Не отвлекаемся, продолжаем поиск дома без агента.
Итак, вы просмотрели 10 домов с 10 агентами продавцов. Кстати, посмотреть дом самостоятельно, без риэлтора, вам не позволят, т.к. неизвестные люди с улицы, заходящие в дом, нравятся отнюдь не всем продавцам, если не сказать большего. Но в итоге вы преодолели эти мелкие препятствия, и выбрали какой-то вариант.
Наступает кульминационный момент: вы готовы сделать предложение о покупке напрямую, без своего риэлтора, и вот здесь-то, ввиду отсутствия лишнего звена цепочки, вы рассчитываете заплатить дешевле, как минимум, на сумму комиссионных агента.
В этот торжественный момент вы должны задать себе несколько вопросов: А зачем агенту продавца уступать вам в цене? Почему сбросить 2% комиссионных для него выгодно? Почему бы ему не объяснить вам, что на этот замечательный дом есть ещё 2 оффера (и ещё 3 на подходе), и надо хватать его сейчас, а то завтра не будет? А у вас, сэкономившего на своём агенте, не будет возможности проверить, действительно ли это так.
Агент продавца думает об интересах своего клиента. Вы для него – человек с улицы, и если вдруг сделка сорвётся (к примеру, вы не принесёте депозит, не получите моргидж, и т.п.) – ответ перед своим клиентом будет нести он. Отчего вы думаете, что кто-то будет бесплатно рисковать? Вы в этой ситуации – лёгкая добыча агента продавца, который получит комиссионные с обеих сторон, при этом всю его работу по поиску-рекламе покупатель сделает сам.
Сегодня у нас растущий рынок с multiple offers на практически любую достойно-привлекательную недвижимость. Дом обычно выставляется на рынок по какой-то цене, но в реальности продавец рассчитывает получить цену на 10-15-20% выше. Если в этот момент появляетесь вы с просьбой сбросить цену на 2%, т.к. вы, мол, пришли без агента, то поставьте себя на место продавца и сами додумайте слова, которыми он поэтически, с ямбом и хореем, опишет ваше предложение.
На практике, из моего опыта, сэкономивший на собственном риэлторе клиент НЕ получает выгодную сделку. Он просто не знает, какая сделка будет выгодной, не знает, сколько комиссионных на самом деле получил агент покупателя, не знает, на какую скидку в реальности был готов продавец. Скажем, в моей практике были случаи, когда человек без агента получал 2% скидку с цены, а приди он с агентом, мог бы получить и 5%, при этом агент тоже получил бы свои проценты. Как вы думаете, почему?
Позвольте закончить очевидной мыслью.
Хотите добиться скидки больше, чем комиссионные агента – найдите хорошего агента.
Телефон вы знаете.
