Казалось бы, свежий ремонт – вещь однозначно хорошая. Особенно перед продажей. Что может быть лучше для покупателя, чем лёгкий запах нового дома? Что сравнится со свежевыкрашенными стенами, с новой кухней, блестящей современной сантехникой, и всем остальным, привносящим эффект новизны?
Но давайте посмотрим на ремонт без эмоций. Давайте посчитаем, какой ремонт выгоден. Я же здесь не для того, чтоб сказать вам “вау” – мне в первую очередь хотелось бы, чтоб ваш предпродажный ремонт не только окупился, но и принёс бы максимальную прибыль.
Что надо держать в уме, принимая решения о предпродажном ремонте?
1. Лёгкий ремонт почти всегда оправдан
Мы все понимаем, что ваш дом для вас всегда новый, он остался в вашем сознании ровно таким же, каким вы его получили от строителя 20 лет назад. Совершенно нормально, что вы просто не замечаете трещины на выключателе, едва заметные застарелые пятна на кухне, несколько изящных подтёков на потолке и прочие непонятно отчего пожелтевшие поверхности, которые обязательно заметит покупатель.
Оттого лёгкая косметика нужна всегда: нейтральная краска, уборка, устранение заметных визуальных недостатков.
2. Ремонт – не для вас. Ремонт – для покупателя.
Нам всем иногда хочется странного. Нет, ну бывает. Тёмные стены, чёрные кухни, красные потолки, ламинат “под бетон”, сантехника “под старину” – мы уже и сами не помним, что нас сподвигло на смелые идеи эксцентричного самовыражения, но покупатель полёт нашей дизайнерской мысли может и не понять, точно вам говорю.
Приводим всё к более-менее нейтральным (по крайней мере, точно уж никого не раздражающим) цветам, держим в уме современные тенденции, и помним, что вкусы субъективны. Не забывайте, что предпродажный ремонт вы делаете не для себя.
3. Восприятие покупателем ремонта может отличаться в зависимости от состояния рынка
Если рынок растёт, лояльность покупателей к ремонту повышается. Более того, на растущем рынке многие предпочтут дом с капитальным ремонтом, т.к. если дом уже отремонтирован, то цена уже полностью входит в ипотеку, что психологически и финансово легче (т.к. не придётся искать несколько десятков тысяч на ремонт и возиться с этим всем самому), а через несколько лет цены на недвижимость вырастут, что при продаже покроет стоимость дорогостоящего ремонта.
На этом, кстати, играли флипперы (flippers – те, кто покупает дома, требующие ремонта, ремонтирует, и далее перепродаёт намного дороже, чем просто стоимость ремонта). Последние годы, впрочем, флиппинг стал намного менее предсказуемым. Рынок практически остановился, если не сказать большего, и свежая бизнес-идея “купил – покрасил – продал на 100 тысяч дороже” уже не работает. Сейчас флипперство — это больше про расчёт и аналитику, чем про автоматическую прибыль.
На падающем же рынке, когда покупателей гораздо меньше, чем продавцов, ситуация меняется: покупатели обращают больше внимания на цену. И дорогостоящий ремонт здесь может сыграть злую шутку: многие покупатели не будут рассматривать вашу недвижимость по причине значительного её удорожания. Оттого на падающем рынке часто выгоднее обойтись легким косметическим ремонтом, не приводящим к заметному повышению цены дома.
4. Кто покупатель вашего дома?
В зависимости от типа покупателя (кто-то покупает для себя или как инвестицию под сдачу в рент) необходимость и стоимость ремонта будут отличаться. Если в доме будет жить новый хозяин, то качественный ремонт, возможно, ему понравится, и он может позитивно рассматривать некоторое удорожание. Но если дом/квартира покупается под сдачу, то с высокой долей вероятности дорогостоящие вещи для квартирантов важными расценены не будут. Кому хочется переплачивать за улучшения, которые часто никто не оценит?
5. Location! Location! Location!
Формула важности месторасположения играет большую роль и для ремонта. В недорогом районе серьёзный ремонт часто не будет рассматриваться всерьёз: если все аналогичные дома в округе продаются по 500-550 тысяч, то супер-ремонтом, повышающим цену вашего дома, к примеру, до 600 тысяч, вы сразу значительно сузите круг потенциальных покупателей. Те, у кого есть 600 тысяч, скорее выберут дом попроще, но в районе подороже, т.к. не забываем – Location! Location! Location!
Что обычно окупается?
Покраска нейтральным цветом, замена светильников/potlights, замена ковролина, замена ручек дверей и шкафчиков.
Что сложнее окупается, особенно на сегодняшнем “рынке покупателя”?
Полная замена кухни, дорогая плитка, ремонт санузла “под себя”.
К сожалению, не существует общей формулы, которую можно применять ко всем вариантам недвижимости, во всех районах и ценовых категориях, во все времена с разными состояниями экономики и покупательской активности.
Но для бесплатной оценки вашей ситуации хочу поделиться волшебным номером телефона: 416 305 6525. Надо просто позвонить, и я постараюсь вам помочь понять, что имеет смысл, а что нет.
Serge Skyba
Realtor @ Realty 7 Ltd, Brokerage
serge@agent1.ca
416 305 6525
