Непонятное словосочетание Rent-to-Own нуждается, пожалуй, в пояснении.
Представьте ситуацию: вы хотите купить недвижимость, но денег на начальный взнос (даунпеймент), как водится, нет (вариант: есть, но недостаточно).
Или ваша кредитная история и кредитный рейтинг, хотя и постоянно улучшаются, но в данный момент пока не позволяют вам взять достаточно большие деньги в кредит на покупку дома.
Или вы хотите купить, но не уверены, понравится ли вам домовладение, устроит ли вас район, не будет ли вас будить поезд по ночам, и вообще, нельзя ли пожить немножко в этом доме и решить, подходит ли он нам?
Во всех подобных случаях, когда у вас есть желание купить своё жильё, но пока нет возможности, вам стоит обратить внимание на опцию rent-to-own, если такой вариант, конечно, есть. Ну и попутно выпить за то, чтоб наши желания совпадали с нашими возможностями (разумеется, имею в виду исключительно минералку).
Rent-to-Own, как вы поняли из названия, это аренда с правом выкупа. Вы начинаете жить в “своём” доме без формального переоформления недвижимости на себя, без получения моргиджа, по упрощённому варианту. По сути, вы арендуете дом или квартиру, но с условием, что через какое-то время сможете (или будете обязаны) его выкупить.
⠀
Обычно часть ежемесячной аренды идёт в зачёт будущей покупки. То есть вы как бы “по чуть-чуть” накапливаете первый взнос, уже проживая в “собственном” доме.
Чем это хорошо для вас?
Ну кроме очевидного “живу в доме, купить который пока не имею возможности”, есть также и ряд других позитивных моментов: а) вы сегодня моргидж не сможете получить на этот дом, но через несколько лет вы рассчитываете на улучшение кредитной истории, ситуации с работой, и т.п. б) цену можно зафиксировать уже сегодня, и никакие будущие повышения на вас уже не повлияют. в) частичка каждого ежемесячного платежа откладывается как начальный взнос на дом.
Но мы-то не первый день живём, мы-то знаем, что всё в нашей жизни – это вопрос баланса. И Rent-to-Own – не исключение.
В чём же подвох? – спросит нетерпеливый читатель. – Не может же быть всё так хорошо! Где-то ведь должна же быть какая-то мелочь, нарушающая стройную идиллию, нет?
Хорошо, переходим к подводным камням, обычно не рекламируемым
1. Платить придётся больше, чем просто рент. Нет, ну а как вы думали, просто оплачиваете свой даунпеймент, а в это время номинальный хозяин дома платит за вас моргидж? Нет, так не бывает. Вы обычно платите и рент, и чуточку больше, что как бы откладывается на начальный взнос для покупки вашего дома, в котором вы живёте уже сейчас.
2. Если вы передумаете покупать дом, то вот эту отложенную сумму вы потеряете. Трудности с работой, моргидж не смогли получить, просто передумали (оказалось, что район не очень) – всё это может привести к значительным финансовым потерям.
3. На падающем рынке цена вашей недвижимости через несколько лет может оказаться ниже той, что вы зафиксировали. Тогда упс! – вам придётся выкупать по невыгодной цене (ещё не факт, что банк моргидж даст на эту сумму), либо отказываться от сделки с потерей ваших отложенных на даунпеймент денег.
4. Проживая в “своём” доме, пусть и оформленном через Rent-to-Own, вы становитесь ответственным за все мелкие и крупные ремонты. Это в ренте всё за вас делал лендлорд, а здесь – привыкайте к домовладению!
Выводы
Кому и когда схема Rent-to-Own может быть интересна?
* Только приехавшим в Канаду, не имеющим значительной кредитной истории.
* Тем, у кого уже есть стабильный источник дохода, но всё ещё не хватает денег на начальный взнос на покупку.
* Тем, кому сейчас непросто получить моргидж, но есть уверенность, что через несколько лет личная ситуация улучшится.
* Когда рынок растёт, хорошей идеей может быть зафиксировать цену сейчас, а купить дом по этой цене через несколько лет.
Когда Rent-to-Own – не самый лучший вариант?
* Если у вас нет уверенности, что через несколько лет ваша финансовая ситуация (кредитный рейтинг, работа, возможность получения моргиджа) значительно улучшится.
* Если рынок падает, и есть серьёзная вероятность, что через несколько лет ваш дом станет чуточку (или даже не чуточку) дешевле.
* Если лендлорд слишком настаивает на покупке, а вы сами не до конца уверены.
И главный вывод: Rent-to-Own иногда может быть полезным, но это отнюдь не магическое решение. Главное — не торопиться (спешка нужна лишь сами знаете в чём), трезво оценить свои финансы и обязательно прочитать все условия (и желательно показать адвокату). А уже потом — подписывать.
Если вы рассматриваете такой вариант — напишите мне serge@agent1.ca или позвоните 416-305-6525, помогу разобрать договор и подсказать, стоит ли оно того именно в вашем случае. Также предлагаю консультации и помощь в любых вопросах недвижимости в Торонто и по всему Онтарио.
Serge Skyba
Real Estate Sales Representative at Realty 7 Ltd, Brokerage
416 305 6525
