Вопросы рента недвижимости в Онтарио становятся всё более насущными и актуальными по мере того, как недвижимость становится всё менее и менее доступной. Чем дальше, тем в большей степени общество разделяется на тех, кто сдаёт (лендлорды) и на тех, кто снимает (тенанты). Онтарийское правительство пытается как-то регулировать этот процесс, но получается, как обычно, когда в дело вмешивается государство: волки целы, но умерли с голоду, овцы сыты, но умерли от тоски, т.е. лендлорды теряют деньги, тенанты не могут найти жильё, но зато все как бы при деле.
Так получилось, что выселить нерадивого квартиросъёмщика в Онтарио – задача нетривиальная. Но как и всё в нашей жизни, это явление имеет и обратную сторону: проверки при вселении становятся всё более и более серьёзными, лендлорды стараются себя максимально обезопасить, а тенанты, в свою очередь, проявляют чудеса изобретательности для получения заветного жилья.
Сегодня расскажу, как я помогаю своим клиентам, которые сдают недвижимость, найти арендаторов, с которыми мы не будем иметь проблем. Задача не настолько проста, как кажется на первый взгляд.
Главных правил здесь два: 1) по возможности избегаем тех, кто с большой вероятностью принесёт проблемы, и 2) не советую принимать в качестве жильцов тех, кого в случае возникновения проблем трудно будет выселить. Полное описание трудновыселяемых, равно как и обсуждение онтарийских законов, которые часто привносят массу неудобств для всех участников рынка рента жилья, выходит за рамки нашего скромного опуса, оттого будем смотреть в глаза реальности, и работать с тем, что есть.
* * *
Перво-наперво, для начала разговора мы просим соискателей заполнить форму “410 – Rental Application” (она включает информацию обо всех членах семьи, их нынешнем и предыдущем адресах, местах работы, персональных и рабочих референсах), также нам потребуются письма с работы, с указанием должности и зарплаты, несколько свежих пейстабов, которые выдают работодатели для каждого перечисления зарплаты, а кроме того, просим ID для всех взрослых членов семьи.
Далее в дело вступает мой многолетний опыт работы в IT. Главный принцип компьютерной безопасности гласит: вся информация, поступающая в систему извне, по умолчанию является в лучшем случае неправдой, в худшем – вредоносным кодом, пока не доказано обратное. Т.е. я рассматриваю все документы исключительно с точки зрения презумпции виновности.
Поддельные письма с работы распознать достаточно просто. Я не звоню по телефонам, указанным в письме, вместо этого я ищу в гугле название компании (в случае мелкой компании нам поможет поиск по названию корпорации на сайте Corporations Canada), звоню туда, и прошу соединить с человеком, подписавшим предоставленное письмо с работы, и далее прошу его подтвердить всю информацию. В случае достаточно большой компании нам поможет корпоративный email адрес: к примеру, если в письме указан адрес, заканчивающийся на @rogers.com, то это ничего не говорит нам о принадлежности человека к компании Роджерс (на самом деле это просто обычный роджерсовский клиент), а вот адрес @rci.rogers.com скажет нам гораздо больше. Вы, к примеру, знали об этом?
Далее мы смотрим paystubs (небольшая бумага от работодателя о каждой оплате, включая все вычеты). Хорошо, что у меня есть достаточные знания бухгалтерии, чтоб понять, правильные ли вычеты CPP/EI/налогов указаны, к примеру, в июльском пейстабе.
Кроме того, мы просим кандидата залогиниться в свой онлайн-банкинг (да, вот прямо сейчас, да, при нас), и показать несколько платежей, соответствующих пейстабам. При личной встрече это может быть лаптоп или телефон, при онлайн-встрече по zoom я прошу это сделать на компьютере, показав мне экран (screen share). Нет, уважаемый кандидат, это всё исключительно для вашего удобства, чтоб вам не печатать и не присылать стейтменты, плюс для вашей безопасности и приватности, т.к. гарантирует, что ваши стейтменты никуда не будут пересылаться, и их более никто не увидит.
После чего я прошу кандидата залогиниться на equifax.ca и показать свой кредитный рейтинг, а также пролистать страницу, показав все долги по карточкам, и другую информацию. Распечатанные или сохранённые в PDF файлы нас не интересуют, т.к. возможности фотошопа мы оценивать не будем.
Если нет доступа к Equifax, мы можем повторить операцию на следующий день, либо, в качестве альтернативы, показать свою информацию через сайты borrowell.com или creditkarma.ca.
Вы даже не представляете, на какие смешные ухищрения идут некоторые нечистоплотные соискатели. Вот вы знаете, к примеру, как номер водительского удостоверения коррелирует с фамилией и датой рождения? Не знаете – обращайтесь, расскажу.
Далее мы проверяем кандидата в гугле и социальных сетях, а также на сайтах openroom и canlii, где публикуются случаи конфликтов между нашим кандидатом и предыдущими лендлордами, включая случаи выселения. Разумеется, любые предыдущие случаи разбирательств – большой вопрос для лендлорда, хочет ли он связываться с такими тенантами.
Не забываем позвонить нынешнему и предыдущему лендлорду, указанным в предоставленной форме 410, но сначала я проверяю, действительно ли указанные там люди – владельцы упомянутой недвижимости. Как это проверить – позвоните, расскажу. При разговоре с лендлордами хорошо бы выяснить, почему люди от них уехали, и не противоречит ли это информации, которую мы устно получили от самого кандидата.
Если что-то несовпадает, противоречит друг другу, или просто невозможно проверить – это большая красная лампочка. Я обычно советую своим клиентам при получении оффера принимать его, но переводить его в состояние Leased Conditionally, выдвинув условие проверки всех этих моментов (по-умному это называется due diligence). Если что-то вызывает вопросы или не до конца понятно – есть ещё сайт singlekey, где можно получить информацию о потенциальном тенанте. Случаи любых несоответствий, разумеется, трактуются не в пользу кандидата.
Сложно?
Может, и сложно, но уж точно не сложнее, чем потом заниматься выселением “профессиональных тенантов”, которые, к примеру, въезжают и перестают платить практически сразу. Рассказать невесёлые случаи? Позвоните мне, узнаете много нового.
Я такие проверки делаю для всех своих клиентов, решивших сдавать недвижимость, и далее предоставляю им полный отчёт, с детальным описанием всех моментов, которые меня насторожили, вместе с моим советом, как поступить. А уж решение принимает сам лендлорд.
* * *
Тенанты ненаглядные, любимые до слёз!
Давайте жить дружно!
Если, кстати, у вас какие-либо проблемы с поиском жилья – обращайтесь, помогу понять, что именно в вашей информации может вызывать сомнение или непонимание лендлордов.
Сергей Скиба
REALTOR® at Realty 7 Ltd, Brokerage
416 305 6525
serge@agent1.ca
