Сразу хотелось бы пояснить: не существует двух одинаковых ситуаций и универсальных советов на все случаи жизни. В каждом конкретном случае предпочтения могут быть (и обязательно будут) отличаться. Кому-то критично отсутствие соседей, кому-то более важен вопрос бюджета, кто-то не имеет физической возможности постригать траву, кому-то важна недвижимость как инвестиция. Во всех этих случаях решения и варианты будут очень разными.
Какие минусы кондоминиумов я вижу, и на что я советую обратить внимание, если вы рассматриваете для покупки этот тип недвижимости.
1. Кондоминиумы имеют ежемесячную плату за обслуживание (maintenance fee), на которую вы повлиять практически никак не можете. И у этой суммы есть склонность к повышению (я никогда не видел понижение ежемесячной maintenance fee). Эта оплата идёт на что-то вроде бы разумное (консьерж, отопление холла, чистка бассейна, ремонт крыши), но то, что вас всего лишь ставят перед фактом повышения, кого-то может раздражать.
2. Т.к. привлекательность недвижимости обычно обратно пропорциональна сумме общих расходов на неё, то повышение maintenance fee фактически уменьшает цену вашей недвижимости, когда вы её продаёте. К примеру, на рынке есть покупатели, способные платить $3000 в месяц. Если у вас maintenance fee $500 в месяц, то ваш клиент – тот, кто способен оплачивать моргидж на $2500 в месяц. А если ваш maintenance становится $1000 в месяц, то ваш клиент – тот, кто сможет взять моргидж всего на $2000 в месяц. В абсолютных цифрах это совсем другая стоимость недвижимости.
3. По этой причине кондоминиумы растут в цене гораздо медленнее, чем freehold (без регулярной платы за обслуживание) дома или таунхаузы. Кондоминиумы, кстати, это необязательно квартиры. Кондоминиумом может быть и таунхауз, и даже отдельностоящие дома. Но квартиры – наиболее общепризнанный пример.
Рост цены не всегда обязательно принципиально важен, но обычно это важная составляющая – если смотреть на 10-20 лет вперёд, то подорожание вашего актива (а недвижимость становится активом) может быть значительным аргументом.
4. В кондоминиуме вы имеете гораздо больше ограничений. Что вам разрешено повесить на дверь, какие цветы вы можете выращивать, каких домашних животных вы можете держать, даже цвет штор может быть предметом обязательных согласований с менеджментом. С одной стороны, правила социалистического общежития никто не отменял, но с другой – возможностей самовыражения у вас будет гораздо меньше.
В данный момент рынок кондо в Торонто в плачевном состоянии: негативный cashflow для инвесторов (разница между доходами и расходами), значительное падение цен, трудности с продажей, всё это намекает на сомнительную инвестиционную привлекательность этого вида недвижимости.
Хотя это не отменяет и позитивные моменты.
1. Кондо обычно дешевле. Если вы ограничены в бюджете (более того, если это ваша первая недвижимость), то разумно рассматривать именно самый дешёвый сегмент, обращая внимание на район, естественно.
2. В кондо вам не надо стричь траву и убирать снег. В кондо часто будет спортзал, иногда с бассейном. Если вы не фанат ремонтов, то возможно, кондо будет подходящим вариантом.
3. Кондо бывает в тех районах, где отдельностоящих домов просто нет. Пример: даунтаун Торонто. Если вы по каким-то причинам предпочитаете жить там, то особенных-то и вариантов (кондо/freehold) у вас нет.
В целом же, с инвестиционной точки зрения, мы понимаем, что покупать что-либо имеет финансовый смысл, когда дёшево, а продавать нужно, когда дорого. Вот сейчас как раз момент, возможно, нижней точки рынка. Покупка сейчас будет гораздо более выгодной, чем, к примеру, три года назад. Рынок кондо всё ещё идёт вниз, но никто не знает, когда рынок развернётся, и точно угадать этот момент вряд ли у кого получится.
Хотите посчитать, сколько будет стоить в месяц, и имеет ли смысл связываться с покупкой? Позвоните или напишите, буду рад ответить на вопросы и предложить варианты для вашей конкретной ситуации.
Сергей Скиба, ваш риэлтор в Торонто/Онтарио
Realtor® at Realty 7 Ltd, Brokerage
416-305-6525
serge@agent1.ca
P.S. Кстати, не забудьте также заглянуть на мой сервис поиска недвижимости, выставленной на продажу банками за неуплату: www.UnderMarket.ca
